Mieter bleibt trotz behördlich angeordneter Ladenschließung zur Zahlung der Miete verpflichtet
Das Landgericht Heidelberg hat mit Urteil vom 30.07.2020, Az. O 66/20, entschieden, dass ein Mieter zur weiteren Mietzahlung verpflichtet ist, obwohl die Mietsache aufgrund der einschlägigen landesrechtlichen Verordnung zur Eindämmung des Covid-19 Infektionsgeschehens nicht genutzt werden konnte.
Die Parteien waren verbunden durch einen Mietvertrag über Geschäftsräume, die als Verkaufs- und Lagerfläche genutzt wurden. Zwischen dem 18.03.2020 und dem 19.04.2020 mussten die Räumlichkeiten aufgrund der landesrechtlichen Verordnung geschlossen bleiben. Der Mieter zahlte während dieser Zeit keine Miete, weshalb der Vermieter klagte.
Zur Begründung führt das Landgericht Heidelberg aus, dass ein Anspruch auf Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB nicht besteht, da die Corona Verordnung gerade nicht auf die Beschaffenheit der Mietsache abstellt, sondern auf den Betrieb des Mieters und die Tatsache, dass in der Mietsache Publikumsverkehr stattfindet, wodurch die Gefahr einer Infektion besteht. Das Verwendungsrisiko (bei gewerblicher Miete v.a. das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können) trägt allein der Mieter. Der Vermieter ist hingegen nur verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Die Mietsache war nach Ihrer Beschaffenheit und Lage jedoch sowohl vor als auch nach der behördlich angeordneten Geschäftsschließung zum Betrieb geeignet, sodass eine Mietminderung vorliegend ausscheidet.
Auch einen Anspruch auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) lehnte das LG Heidelberg ab. Es läge keine Unzumutbarkeit für den Mieter hinsichtlich des Festhaltens am Vertrag vor. Denn zum einen handelte es sich vorliegend nur um einen Zeitraum von vier Wochen, in denen das Geschäft geschlossen werden musste und damit nicht um einen langen Zeitraum, zum anderen hätte der Mieter das Mietobjekt anderweitig verwenden können, z.B. als Lager. Darüber hinaus kann eine Unzumutbarkeit nur dann angenommen werden, wenn der Mieter substantiiert darlegt, dass die eigene Existenz gefährdet ist. Die Darlegung eines Nettoumsatzrückgangs ist nicht ausreichend.
Auch liegt für den Vermieter kein Fall der Unmöglichkeit hinsichtlich der Hauptleistungspflicht (Überlassen der Mietsache) nach § 275 BGB vor mit der Rechtsfolge, dass der Mieter nicht mehr zur Leistung (Zahlung der Mieter) nach § 326 BGB verpflichtet wäre. Denn der Vermieter schuldet dem Mieter nur die Gebrauchsmöglichkeit. Eine Störung, welche die Nutzungstätigkeit des Mieters betrifft, berechtigt diesen nicht zur Aussetzung von Mietzahlungen, da auch insoweit das Verwendungsrisiko beim Mieter liegt. Da es auch keine sonstigen ausdrücklichen Regelungen im Mietvertrag, wie etwa Haftungsbeschränkungen oder Klauseln hinsichtlich höherer Gewalt gab, verblieb es bei der Zahlungsverpflichtung des Mieters.