BGH zur Lastenfreistellung beim Grundstückskauf

In seiner aktuellen Entscheidung (Urt. v. 20.12.2024 – V ZR 41/23, DNotI-Report 2025, 27) hat der BGH klargestellt, dass der Verkäufer im Rahmen eines Grundstückskaufvertrags bei Verwendung eines sog. Direktzahlungsmodells die Löschung nicht übernommener Belastungen als Erfolg schuldet – dies umfasst die rechtzeitige Vorlage der Löschungsunterlagen beim Notar.

Im zugrundeliegenden Fall verzögerte sich der Vollzug des Kaufvertrags erheblich, weil eine eingetragene Briefgrundschuld nicht gelöscht werden konnte:

Der Grundschuldbrief war bei der Grundpfandgläubigerin verloren gegangen. Das erforderliche Aufgebotsverfahren dauerte über ein Jahr. Die Käuferin machte daraufhin Schadensersatz geltend, u. a. wegen entgangenen Gewinns aus einem verhinderten Weiterverkauf.

Der BGH stellt fest, dass die Vorlage der Löschungsunterlagen – insbesondere des Grundschuldbriefs – eine erfolgsbezogene Primärpflicht des Verkäufers darstellt (§ 433 Abs. 1 S. 2 BGB). Es genügt nicht, dass der Verkäufer nur den Notar mit der Einholung beauftragt. Vielmehr müssen die Unterlagen dem Notar in angemessener Frist (typischerweise binnen 4–8 Wochen) vorgelegt werden.

Gleichzeitig verneint der BGH jedoch ein Vertretenmüssen (§ 286 Abs. 4 BGB): Der Grundpfandgläubiger sei nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers i. S. d. § 278 BGB. Der Verkäufer habe alles seinerseits Erforderliche unternommen, um die Lastenfreistellung zu ermöglichen.

Eine verschuldensunabhängige Einstandspflicht wurde nicht begründet.

📌 Praxistipp: Bei Grundstückskaufverträgen mit Briefgrundschulden ist besondere Vorsicht geboten. Bereits vor Vertragsschluss sollte die Verfügbarkeit des Grundschuldbriefs geprüft und die Risikozuweisung im Vertrag klar geregelt werden.