BGH: Kosten der Rauchwarnmelder-Wartung und des Müllmanagements sind umlegbare Betriebskosten

Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand sind im Wohnraummietverhältnis gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV auf den Mieter umlegbare Betriebskosten.

Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder (hier: § 48 IV BlnBauO), nach denen (öffentlich-rechtlich) die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen.

Die klagenden Mieter einer größeren Wohnanlage nehmen den Vermieter auf Rückzahlung anteiliger Betriebskosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern sowie die Überprüfung der ordnungsgemäßen Mülltrennung einschließlich des Nachsortierens durch einen externen Dienstleister in Anspruch. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 legte die Vermieterin die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder (EUR 8,02) und das Behältermanagement (EUR 12,09) anteilig nach Wohnfläche auf die Mieter um.

Sowohl erstinstanzlich als auch in der Berufungsinstanz lieb diese Klage ohne Erfolg. Der BGH hat mit Urteil vom 05.10.2022, Az. VIII ZR 117/21 die Revision der Mieter vollumfänglich zurückgewiesen und die Vorinstanzen im Ergebnis bestätigt. Nach Ansicht des BGH sind die Kosten des sog. Behältermanagements unter den Begriff der „Müllbeseitigung“ i.S.d § 2. Nr. 8 BetrKV zu subsumieren, da der Begriff der Müllbeseitigung weit auszulegen sei und auch den gesamten Sachverhalt der Müllbeseitigung erfasse. Diese Kosten entstehen der Vermieterin als Grundstückseigentümerin regelmäßig wiederkehrend durch die Mietnutzung des Grundstücks und sind insbesondere nicht den durch die Grundmiete abgedeckten Verwaltungskosten zuzuordnen. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Auftrag zur Müllkontrolle und -nachsoritierung eine Reaktion der Vermieterin auf falsch befüllte Mülltonnen war. Der erforderliche Bezug der Kosten zur Mietsache besteht unabhängig davon, ob die Maßnahme, die die Kosten verursacht hat, auch durch den in Anspruch genommenen Mieter oder allein durch andere Mieter oder Dritte veranlasst wurde und ob deren Verhalten vertrags- oder rechtswidrig war.

Die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder sind als sonstige Betriebskosten iSv § 2 Nr. 17 BetrKV grundsätzlich umlegbar. Nach Auffassung des BGH ist die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten.