Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung und unwirksamer Abwälzung

Der BGH hat mit Urteilen vom 08.07.2020 (Az.: VII ZR 163/18 und VIII 270/18) entschieden, dass ein Wohnraummieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt

Der ersten Entscheidung (Az.: VIII ZR 163/18) lag der Fall zugrunde, dass der Mieter im Jahr 2002 von der beklagten Vermieterin eine unrenovierte Wohnung mietete. Nachdem sich sodann aus Sicht der Mieterin der Zustand der Wohnungsdekoration verschlechtert hatte, forderte sie die Vermieterin im März 2016 dazu auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß eines beigefügten Kostenvoranschlags ausführen zu lassen. Da die Vermieterin dieser Aufforderung nicht nachkam, erhob die Mieterin Klage auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses. Diese Klage hatte vor dem LG Berlin keinen Erfolg, da der Mieterin ein Vorschussanspruch aus § 536 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zustehe, da die Mietsache aufgrund ihres dekorativen Verschleißes nicht mangelhaft geworden sei.

In dem zweiten Verfahren begehrte der Mieter im Rahmen einer Widerklage die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Er hatte die Wohnung im Jahr 1992 von der Rechtsvorgängerin der Vermieterin angemietet und forderte die Vermieterin im Jahr 2015 zur Durchführung von Malerarbeiten auf. Dieser Aufforderung kam die Vermieterin nicht nach. Das Landgericht Berlin gab der Klage statt. Es führte dazu aus, dass dem Mieter ein Anspruch auf Durchführung der von ihm geforderten Instandhaltungsarbeiten nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zustehe.

Nunmehr hat der BGH entschieden, dass ein Wohnraummieter vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, er dann jedoch zur – zumeist hälftigen – Kostentragung verpflichtet sei. Ausgangspunkt der dem Vermieter obliegenden Erhaltungspflicht ist der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an den Mieter, vorliegend also im unrenovierten Zustand. Dies führt jedoch nicht dazu, dass Instandhaltungsansprüche des Mieters von vornherein ausscheiden. Vielmehr obliegt dem Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. Da jedoch durch Schönheitsreparaturen auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter hierdurch eine Wohnung mit einem besseren als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, die Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen, was über eine Aufteilung der Kostentragung erreicht wird.

Begehrt der Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, so kann dieser die Kostenbeteiligung des Mieters als Zurückbehaltungsrecht einwenden.