Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich

Zum 01.01.2020 sind Neuerungen zum Geldwäschegesetz in Kraft getreten, die Verschärfungen mit sich bringen. Eine für die Anwaltschaft besonders wichtige Neuerung stellt die Verdachtsmeldepflicht bei bestimmten Immobiliengeschäften dar, welche nunmehr die Schweigepflicht durchbricht. Demnach sind die Verpflichteten grundsätzlich zur Erstattung einer Verdachtsmeldung verpflichtet, wenn Tatsachen vorliegen, die darauf hindeuten, dass ein Vermögensgegenstand, der mit einer Geschäftsbeziehung oder einer Transkation im Zusammenhang steht, aus einer strafbaren Handlung stammt, die eine Vortat der Geldwäsche gemäß § 261 Abs. 1 Satz 2 StGB darstellen könnte (§ 43 Abs. 1 Nr. 1 GwG), oder ein Geschäftsvorfall, eine Transaktion oder ein Vermögensgegenstand im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung steht (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 GwG).

Nunmehr hat das Bundesministerium der Finanzen die Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien erlassen, die am 01.10.2020 in Kraft tritt.

Diese Verordnung bestimmt Sachverhalte bei Erwerbsvorgängen, die von Verpflichteten gemäß § 2 Abs. 1 Nummern 10 und 12 des Geldwäschegesetzes (Rechtsanwälte, Kammerrechtsbeistände, Patentanwälte, Notare, Wirtschaftsprüfer, Buchführer etc.) stets nach § 43 Abs. 1 des Geldwäschegesetzes zu melden sind.

Eine Meldepflicht besteht demnach in folgenden Fällen:

• Bezug zu Risikostaaten oder Sanktionslisten gemäß § 3 der GwGMeldV-Immobilien

Der Verpflichtete hat eine Meldepflicht, wenn ein an dem Erwerbsvorgang Beteiligter oder ein wirtschaftlicher Berechtigter in einem Risikostaat ansässig ist oder einen gleichermaßen engen Bezug aufweist, wenn ein Geschäftsgegenstand oder Bankkonto, das im Rahmen des Erwerbsvorgangs eingesetzt wird einen engen Bezug zu einem Risikostaat aufweist oder wenn ein Beteiligter in einer Sanktionsliste aufgeführt ist.

Eine aktuelle Auflistung der Risikostaaten findet sich unter folgendem Link: https://www.zoll.de/DE/FIU/Fachliche-Informationen/Drittlaender/drittlaender_node.html

Risikostaaten und solche Staaten, die speziell im Rahmen der Nationalen Risikoanalyse als Riskant hinsichtlich der Geldwäschebedrohung bewertet wurden sind u.a. Panama, Russland, Zypern, Malta und China.

• Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den Beteiligten gemäß § 4 der GwGMeldV-Immobilien

Der Verpflichtete hat u.a. dann eine Meldepflicht, wenn ein an dem Erwerbsvorgang Beteiligter seine Mitwirkungspflicht bzw. Auskunft- und Nachweispflicht nach § 11 Abs. 6 des Geldwäschegesetzes (Zurverfügungstellung sämtlicher Unterlagen, die für eine Identifizierung erforderlich sind) nicht erfüllt bzw. wenn Tatsachen darauf hindeuten, dass wissentlich nicht richtige Angaben zur Identität eines Beteiligten gemacht worden sind. Auch besteht eine Meldepflicht, wenn Tatsachen darauf hindeuten, dass ein Geschäftsgegenstand treuhänderisch gehalten wird und das Treuhandverhältnis keinen offensichtlichen wirtschaftlichen oder sonstigen rechtmäßigen Zweck hat oder wenn Tatsachen darauf hindeuten, dass der Erwerbsvorgang in einem groben Missverhältnis zu dem legalen Einkommen und Vermögen eines Beteiligten steht.

• Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Stellvertretung gemäß § 5 der GwGMeldV-Immobilien

Der Verpflichtete hat ebenso eine Meldepflicht, wenn ein Beteiligter aufgrund einer Vollmacht handelt, die nicht der Schriftform genügt, wenn die Vollmachtsurkunde unecht oder verfälscht ist, wenn er aufgrund einer Vollmacht handelt, deren Grundverhältnisse für den Verpflichteten nicht erkennbar sind oder die durch Mitarbeiter der konsularischen Vertretung der BRD in einem Drittstaat beglaubigt wurde.

• Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Preis oder einer Kauf- oder Zahlungsmodalität gemäß § 6 der GwGMeldV-Immobilien

Ferner hat der Verpflichtete eine Meldepflicht, wenn die Gegenleistung vollständig oder teilweise in Bar, mittels Kryptowährung, über ein Bankkonto in einem Drittstaat (Ausnahme: die Vertragspartei hat ihren Sitz oder Wohnsitz in diesem Drittstaat) gezahlt wird. Darüber hinaus besteht eine Meldepflicht, wenn die Gegenleistung erheblich von dem tatsächlichen Verkehrswert des Geschäftsgegenstandes abweicht, soweit die Differenz nicht auf einer offengelegten unentgeltlichen Zuwendung beruht. Auch besteht eine Meldepflicht, wenn die Gegenleistung von einer anderen Person als dem Beteiligten gezahlt werden soll, wenn die Gegenleistung vollständig oder teilweise bereits vor Abschluss des Rechtsgeschäfts gezahlt wurde, wenn der Geschäftsgegenstand innerhalb von drei Jahren nach vorangegangenem Erwerb zu einem Preis weiterveräußert wird, der erheblich von dem vorherigen Preis abweicht, ohne, dass dafür ein nachvollziehbarer Grund besteht oder wenn innerhalb von drei Jahren der Geschäftsgegenstand wieder an den vorherigen Eigentümer oder Anteilsinhaber veräußert wird, ohne dass hierfür ein nachvollziehbarer Grund besteht.

Liegen Tatsachen vor, die Auffälligkeiten entkräften oder dass ein Vermögensgegenstand aus einer strafbaren Handlung stammt, die eine Vortat zur Geldwäsche darstellen könnte oder dass der Erwerbsvorgang im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung steht, so besteht keine Meldepflicht. Zu beachten ist allerdings, dass die Tatsachen, die zur Entkräftigung führen, aufzuzeichnen und für Zwecke der aufsichtlichen Prüfung aufzubewahren sind.