Entscheidung des OLG Düsseldorf zu den Auswirkungen von pandemie-bedingten Schließungen nach einer Vertragsanpassung

Mit Beschluss vom 20.09.2023, Az.: 24 U 117/21, hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden, dass die Voraussetzungen für eine Anpassung der Geschäftsgrundlage dann nicht mehr vorliegen, wenn die Mietvertragsparteien während der COVID-19-Pandemie Vereinbarungen zur Miethöhe getroffen haben und anschließend nachteilige Umstände (z.B. Geschäftsschließungen, Kontaktbeschränkungen) eintreten, die auf der COVID-19-Pandemie beruhen. Insoweit genüge die konkret-individuelle Vorhersehbarkeit der Störung.

Vermieter und Mieter hatten in dem zur Entscheidung stehenden Fall im Mai 2020 einen Nachtrag im Hinblick auf die durch die Corona-Pandemie erfolgten Einschränkungen und damit einhergehenden Umsatzeinbußen beim Mieter getroffen (Mietreduzierungen und Erlass von Mietzahlungen im Jahr 2020). Das Gericht führt aus, dass nach Abschluss des Nachtrags die Voraussetzungen für eine Störung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vorlagen. Auf eine Berücksichtigung zukünftiger Pandemiefolgen habe der Mieter keinen Anspruch mehr, da sich zum Zeitpunkt des Nachtragsabschlusses (Mai 2020) bereits abzeichnete, dass die Corona-Pandemie auch nach dem Zeitraum, den der Nachtrag betraf, voraussichtlich noch nicht überwunden sein würde. Das Gericht ging davon aus, dass der Mieter zum Zeitpunkt des Nachtragsabschlusses um die Gefahr, dass aufgrund hoheitlicher Beschränkungen Geschäftsschließungen erfolgen bzw. Zugangsbeschränkungen mit strengen Hygienemaßnahmen angeordnet werden können, wusste. Die wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie seien somit Gegenstand der Vertragsverhandlungen gewesen. Die Entscheidung bestätigt im Übrigen erneut, dass pandemie-bedingte Schließungen und ähnliches gewerblicher Räume keinen Mietmangel darstellen (so auch der Bundesgerichtshof in bereits mehreren ergangenen Entscheidungen).

Praxishinweis:

Ist ein Nachtrag zu einem gewerblichen Mietvertrag abgeschlossen worden und beinhaltet dieser Nachtrag Regelungen zu pandemie-bedingten Schließungen oder Ähnlichem von gewerblichen Räumen, spielt die Diskussion um das Vorliegen von höherer Gewalt bei späteren pandemie-bedingten Einschränkungen keine Rolle mehr, auch wenn die weiteren Auswirkungen der Pandemie nicht bekannt und erwartbar waren.